老陳剛退休，他一天的日程表，忙得幾乎和年輕人沒什么區(qū)別。

上午9點-10點半在一樓放映區(qū)觀看電影《羅曼蒂克消亡史》；11點半前往二樓中餐廳吃午飯；下午1點參加合唱團培訓(xùn)；4點在咖啡廳接待老友；晚上7點圖書館看書。

在復(fù)星康養(yǎng)集團副總裁兼運營管理部總經(jīng)理陳煜宇看來，老陳的一天就是目前國內(nèi)中高端養(yǎng)老社區(qū)中老人們典型的生活。如今的養(yǎng)老機構(gòu)正在成為一個綜合體，除了解決老人生理上的需求，精神上的需求也被逐步正視。

但與此同時，陳煜宇認(rèn)為，養(yǎng)老機構(gòu)的運營難度正在逐步加大。

萬億市場空間

沒有人否認(rèn)養(yǎng)老這一市場中存在的機遇。

4月16日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（下稱《意見》）。意見要求，深化養(yǎng)老服務(wù)改革，拓展養(yǎng)老服務(wù)投融資渠道，擴大養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，擴大養(yǎng)老服務(wù)消費，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2017年底，中國60歲及以上老年人口超過2.4億，占總?cè)丝诘?/span>17.3%。其中65歲及以上老年人口1.6億，同比增長5.5%，占總?cè)丝?/span>11.4%。而隨著老齡人口增速持續(xù)不斷提升，預(yù)計2030年老齡人口占比將達(dá)25%，接近3.5-4億老年人。

目前，中國養(yǎng)老體系主要有三種基本模式，一種是居家養(yǎng)老，是以家庭成員作為養(yǎng)老支撐主體，與中國傳統(tǒng)思想“養(yǎng)兒防老”相契合，廣大農(nóng)村人口以居家養(yǎng)老模式為主，占整體養(yǎng)老比例90%；一種是社區(qū)養(yǎng)老，是依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，占整體養(yǎng)老比例7%；一種是機構(gòu)養(yǎng)老，例如養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓（養(yǎng)老地產(chǎn)）等，是以社會保障制度為根本，由復(fù)合型機構(gòu)組件來提供養(yǎng)老資源的一種養(yǎng)老模式，占整體養(yǎng)老比例的3%。

資料來源：世界銀行2018年中國養(yǎng)老報告即便以居家養(yǎng)老為主流，缺口依然存在。根據(jù)國際規(guī)律，每千人養(yǎng)老床位50計算，中國未來養(yǎng)老床位需求為1110萬，占老年人口總數(shù)5%。根據(jù)民政部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，截至2018年末，全國養(yǎng)老服務(wù)床位共746.4萬張，其中養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)共392.8萬張；社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)353.6萬張。照此口徑計算，缺口超過360萬張。

存在缺口就意味著市場巨大。

依據(jù)艾瑞咨詢預(yù)計，2019年養(yǎng)老行業(yè)規(guī)模達(dá)4.4萬億，2023年規(guī)模將達(dá)13萬億，年復(fù)合增長率達(dá)30%。按照目前60歲以上老人2.4億計算，假設(shè)所有老人基礎(chǔ)消費500元/月，醫(yī)療服務(wù)費500元/月，失能失智老人占比達(dá)20%，護理費用1500元/月，則靜態(tài)養(yǎng)老市場空間近4萬億，加上重病費用、居住費用、休閑娛樂等，市場空間約在4.5萬億左右。

這些消費都是保守估計，并未算上中高端養(yǎng)老機構(gòu)的消費。

居家養(yǎng)老以及社區(qū)養(yǎng)老主要都是公辦為主，市場化程度較弱。雖然已經(jīng)有很多公司開始介入社區(qū)養(yǎng)老，但總體而言無論是營業(yè)模式還是盈利模式，都仍在探索中。

中端以及中高端養(yǎng)老的商業(yè)化進(jìn)程，自2010年后有所發(fā)展。在這之中，離不開三類企業(yè)的推動：保險、地產(chǎn)以及投資機構(gòu)。它們的介入也導(dǎo)致了養(yǎng)老院收費模式以及賣點的差異。

養(yǎng)老機構(gòu)賺錢么？

退休沒多久的梁先生最近正在參觀考察養(yǎng)老院。

梁先生自己身體還算健康，但是老伴身體較差些，因此兩位老人對于養(yǎng)老院的要求各不相同。梁先生需要有足夠多的休閑文娛活動，而梁太太則對健康管理體系尤為看中。另外，他們還要考慮費用問題。目前，好一點的養(yǎng)老院都是會員制，費用開支也不是小數(shù)目。

會員費這一模式的產(chǎn)生，是市場化運作的結(jié)果。

今年，財政對社會保險基金的補助將達(dá)到1.68萬億，相當(dāng)于2008年的10倍。其中對基本養(yǎng)老保險基金的補助從2010年的1910.35億增長到2017年的4641.7億元，復(fù)合增長率達(dá)到11.74%。這部分主要用于社區(qū)養(yǎng)老以及中低端養(yǎng)老的支撐，但是4-5人共用一間房，對于一二線城市的老人并沒有什么吸引力，于是中高端民營養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)運而生。

民營養(yǎng)老機構(gòu)的支出主要包括兩部分，前期房屋建設(shè)，以及后期的運營服務(wù)費用。前期牽扯到地產(chǎn)公司遇到的各種問題，包括找地、租金、裝修，而后期則又是服務(wù)性質(zhì)為主，如何運營是個極大的挑戰(zhàn)。因此養(yǎng)老機構(gòu)自身實際上是地產(chǎn)+服務(wù)的結(jié)合體，但是這兩個行業(yè)的準(zhǔn)入門檻都極高，能做好兩者的少之又少。

目前國內(nèi)中高端養(yǎng)老機構(gòu)的主流模式是“會員卡+月費”，這一模式最早被親和源實行。2016年以及2017年，宜華健康（000150.SZ）先后兩次對親和源進(jìn)行收購，目前已是其全資子公司。

收購時，親和源估值約為6.99億元，同時原股東承諾2016年、2017年以及2018年虧損不超過3,000萬元、2,000萬元以及1,000萬元，2019年、2020年以及2021年的凈利潤不低于2,000萬元、4,000萬元以及6,000萬元。2016以及2017年親和源均已完成業(yè)績承諾。2018年半年報數(shù)據(jù)顯示，親和源的凈利潤高達(dá)7741萬元，預(yù)計2018年已實現(xiàn)扭虧。

復(fù)星康復(fù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團CEO董巖認(rèn)為，這一模式對于運營商而言最大優(yōu)勢是減少了現(xiàn)金流上的壓力。復(fù)星康復(fù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團旗下?lián)碛行潜?、星健及蜂鄰三大核心品牌，覆蓋養(yǎng)老、康復(fù)、護理、及照護四大核心業(yè)務(wù)。

董巖以星堡位于浦江的養(yǎng)老社區(qū)（下稱浦江星堡）為例。與親和源類似，浦江星堡采用的也是“會員卡+月費”的模式，其中會員卡的費用一次性繳納，出于謹(jǐn)慎考慮，星堡并未提供金融方案。

支付會員費后，會員得到的權(quán)益是一間公寓的使用權(quán)，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。對于老人而言，其鎖定了未來長期養(yǎng)老的床位，不會出現(xiàn)無床位可住的情況。對于浦江星堡而言，避免了未來租金上漲而導(dǎo)致運營成本上升的風(fēng)險。

根據(jù)界面新聞了解，大部分民營養(yǎng)老機構(gòu)虧損的原因在于入住率的不足，導(dǎo)致運營成本無法規(guī)?；芾?。一般來說，養(yǎng)老機構(gòu)的入住率必須在75%以上，才有實現(xiàn)盈利的可能。

與親和源、星堡模式類似的還有泰康保險的泰康之家，其項目遍布北上廣。由于是保險性質(zhì)，老人在入住前提需購買一定額度的保險，入住之后每月交費。

雖然復(fù)星星堡以及親和源的模式目前看來能自行建立正向循環(huán)，但是這在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，依然很困難。

地產(chǎn)商們的算盤

養(yǎng)老地產(chǎn)這塊大蛋糕誰都想嘗一口，但是大多不知道如何分得這一杯羹。

民生證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師由子沛認(rèn)為，絕大部分地產(chǎn)公司出于各種原因，對于養(yǎng)老地產(chǎn)并不十分熱衷，其中最大的原因自然是“來錢太慢”。

以碧桂園（2007.HK）為例。財報顯示，2018年碧桂園營收為3790.8億元，同比增長67.1%，凈利潤為485.4億元，同比增長68.8%。碧桂園向來以高周轉(zhuǎn)率出名，一個住宅項目從拿地開始算起，通常4個月可以開盤預(yù)售，5-6個月即可實現(xiàn)現(xiàn)金流回正，資金可以投入下一個項目。

由子沛解釋，高周轉(zhuǎn)率是當(dāng)前房企的普遍現(xiàn)象。相比之下，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式初期投入較大而資金回流較慢，可能會對房企本就緊張的現(xiàn)金流造成較大拖累，同時，養(yǎng)老地產(chǎn)目前來看利潤率也并不高，還對公司的運營能力有較高要求，可謂是“費力不討好”。如果要他們花費6-9年區(qū)運營一家養(yǎng)老機構(gòu)，還不一定賺錢，這對于大多數(shù)地產(chǎn)商而言，顯然不是個好生意。

當(dāng)然，很多房企其實都嘗試過。萬科幸福匯以及萬科隨園嘉樹都是萬科試水的案例，另外保利地產(chǎn)也通過投資建設(shè)和熹會老年公寓進(jìn)軍中高端養(yǎng)老市場，遠(yuǎn)洋集團成立了遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運營管理有限公司，并于2013年在北京亦莊開業(yè)了第一個養(yǎng)老機構(gòu)——遠(yuǎn)洋·椿萱茂（北京亦莊）老年公寓。

與星堡和泰康的模式不同，上述房企試水養(yǎng)老的模式是使用權(quán)銷售，另外也有產(chǎn)權(quán)銷售與出租相結(jié)合的模式。但是后期的運營則相對較弱。目前萬科也與北京控股集團聯(lián)合運營了光熙康復(fù)醫(yī)院，與萬科怡園光熙長者公寓僅有一墻之隔。這也成為了醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的一個范例。

另外，地產(chǎn)行業(yè)也將金融手段運用進(jìn)了這一行業(yè)，目前較為流行的方式是一種名為REITs的房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益信托憑證或股份的方式匯集投資者的資金，由管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。

由子沛解釋，REITs在一定程度上可以看作資產(chǎn)證券化、信托產(chǎn)品和基金的混合金融產(chǎn)品。目前，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金是國內(nèi)首只在封閉期內(nèi)投資目標(biāo)公司股權(quán)以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)的公募基金，其于2015年7月6日正式成立，續(xù)存期為10年。收益來源于商業(yè)物業(yè)的租金收益，以及以獲取固定收益類資產(chǎn)和低風(fēng)險的二級市場權(quán)益類資產(chǎn)的收益。截至2019年4月，成立以來其收益達(dá)到24.77%，年化收益約為6.08%。

由子沛承認(rèn)，目前來看，國內(nèi)投資者對于REITs的熱衷度并不高，原因有幾點?！笆紫?/span>REITs更偏向于中長期投資，無論是公募基金還是私募基金，對于投資收益的考核期限往往較短，短期來看可能只有保險等長線資金樂于參與；其次，REITs的主要投資標(biāo)的是商場、寫字樓、長租公寓等商業(yè)地產(chǎn)，而目前國內(nèi)由于前期房價上漲過快，租售比普遍偏低，進(jìn)而導(dǎo)致項目收益率較低，相比國債等固定收益投資并沒有特別顯著的吸引力。另外，相比發(fā)達(dá)國家，我國目前對REITs并未出臺相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，也進(jìn)一步壓低了REITs的潛在收益率。因此目前來看中國的REITs行業(yè)仍處在初期階段，但隨著進(jìn)一步的鼓勵支持政策出臺，預(yù)計國內(nèi)REITs行業(yè)有望迎來新的發(fā)展機遇”。

上周，梁先生和太太最終決定了要入住的養(yǎng)老社區(qū)?！拔液吞F(xiàn)在還走得動，想先出去旅游一段時間。不過已經(jīng)交了會員費，在這段時間內(nèi)這間房可以出租給其他有需要的人，等過個2-3年，自己身體不行了再來入住?！绷合壬f。

隨著養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展，其方式也更為多樣。萬億市場如何分食，進(jìn)入者都還在摸索。

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來源于《界面新聞》